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內容來自sina新聞

溫州炒房團變身棄房團 樓市泡沫破滅恐引爆銀行風險

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  沈陽前三季房企銷售額排行榜 碧桂園萬科中海居三甲

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  克而瑞十月紅黑榜 高性價比剛需產品表現不俗

  進擊的樓市 開發商下血本86折搶占沈城銀十樓市

  四成購房者看低銀十樓市 十月無置業計劃

  新浪樂居2013中國房地產年度記憶評選活動啟動

  作為中國樓市風向標,經過房價連續24個月的下跌之後,溫州房價普遍跌瞭近30%,眾多高端樓盤房價腰斬,受此影響,部分購房者停止支付按揭貸款棄房而逃,昔日溫州"炒房團"有變為"棄房團"的苗頭。權威部門調查顯示,目前溫州"棄房"現象隻有不到600例,當前銀行信貸風險總體可控,但在溫州企業普遍深陷經營困難、房價持續下跌的情況下,樓市泡沫破滅有可能引爆銀行風險,值得高度關註。

  近600套房屋被棄房貸二胎是什麼年息貸款全省皆可處理

  據溫州市銀監分局對轄內銀行的調查統計,截至7月末,全市各類棄房共發生595例,其中,按揭貸款不良餘額為41277萬元,出現棄房的為15例;因經營困難以償還貸款,而對抵押房產"棄房"的有580戶。

  《經濟參考報》記者日前實地走訪溫州十多個明星樓盤瞭解到,三四年前曾經創出五六萬每平方米的樓盤如今價格遭遇"攔腰斬"。溫州市甌海區的明星樓盤"中梁香緹公館"曾被炒到每平方米5萬多元,如今跌回到瞭每平方米2 .5萬元,600多套住房雖已全部賣出,但隻有40多戶入住,還有的房屋都被掛在房屋中介等待出售。

  與此相對,在今年8月初溫州限購政策微調後,一些低開的新樓盤出現熱賣。溫州市住建部門表示,當地並未出現大面積房價腰斬現象。 "那些所謂腰斬的房子,原本就背離實際價值,數量非常有限,不能代表溫州樓市真實情況。 "大多數樓盤隻是降價到合理區間,部分定價合理的樓盤銷售情況有所回升。

  一傢國有銀行溫州分行個人金融部負責人表示,目前溫州所有的住房按揭貸款出現3例棄房情況,但拍賣產值都能覆蓋貸款額,銀行沒有損失。因抵押貸款無法償還而出現房屋被處置的大概有100多例。

  據溫州市中級人民法院統計,今年1月至8月,溫州全市法院委托拍賣的財產共 1244件。在這些委托拍賣的財產中,約80%為房產,"其中有斷供房,也有很多因為其他糾紛引發的房屋產權拍賣。 "溫州市中級人民法院司法鑒定處處長張琛表示,近兩年房屋產權拍賣與其他財產處置一樣,都處在高點。

  一些銀行人士指出,抵押物處置有很多程序,費時較長,目前有不少已經出現違約的抵押房屋正在走程序,還沒有進入到最後的拍賣程序。後續房屋拍賣數量可能還會增加。

  抵押擔保成重災區

  棄房雖由房價大幅下跌引起,但深層原因卻是溫州經濟不振、本地企業普遍出現經營困難,導致資金鏈斷裂難以償還抵押貸款,被迫棄房。與此同時,"抵押+保證"這一擔保方式也誘使貸款者棄房,銀行信貸風險加大。

  "沒辦法,做什麼賠什麼,銀行貸款還不上,抵押的房子隻好讓銀行拿去瞭。 "溫州市鹿城區一位私營企業主說。受溫州民間借貸風波以及外部經濟環境惡化影響,溫州本地民營企業普遍出現經營困難,大量借款人自身資金鏈斷裂,無力償還銀行貸款,被迫選擇棄房。

  據銀監部門測算,在溫州,由於借款人資金鏈斷裂形成不良的房屋抵押貸款約為23.74億元,占全部房屋抵押貸款不良餘額的46.14%。前述銀行負責人說,由於溫州企業多進行"炒房"活動,如今房價大幅下跌,資金鏈吃緊,無法償還銀行貸款隻能棄房。 "部分在房價處於高位時發放的貸款,可能會出現貸款餘額高於抵押物市值的情況,導致借款人主動棄房"。

  部分企業主因擔保"連坐"而選擇棄房。自2011年溫州民間借貸風波以來,溫州擔保鏈風險持續蔓延,部分經營正常的借款人無力同時承擔自身貸款還款責任和代償責任,遂主動選擇棄房。據測算,擔保鏈風險傳導形成的不良房屋抵押貸款餘額約為7.28億元,占全部房屋抵押貸款不良餘額的14.15%。

  溫州銀監部門測算,房屋價值縮水形成不良的房屋抵押貸款餘額約為4.43億元,占全部房屋抵押貸款不良餘額的8.6%。但溫州銀監部門分析指出,當前溫州資金鏈和擔保鏈風險仍未根除,實體經濟復蘇基礎尚不穩固,房地產市場全面回暖的外部條件並不具備。因此,預計溫州房價在未來一段時間將保持低位運行態勢。

  抵押+保證成易爆點

  不論從溫州樓市 "兩重天"並存的情況來看,還是從銀行住房抵押貸款總體規模來看,當前棄房隻是局部現象。目前溫州住房抵押貸款風險總體可控,但樓市下行壓力猶存,不排除棄房增多甚至蔓延,"抵押+保證"這一擔保方式成為銀行主要風險點。

  盡管出現近600例棄房,但溫州銀監分局對42傢機構進行專題調研發現,溫州房地產抵押貸款風險總體可控。當前,溫州個人住房按揭貸款餘額660 .83億元,其中不良貸款餘額4 .02億元,不良率為0 .61%;商業用房按揭貸款餘額25 .03億元,其中不良貸款餘額0 .19億元,不良率為0 .76%。均低於同期全部貸款3 .68%的不良率,總體風險可控。

  隨著房價持續下跌,溫州普遍存在的房屋"抵押+保證"這一擔保方式將成銀行風險易爆點。在溫州,銀行一般會按抵押物評估價的一定比例來發放貸款,如果借款人希望申請更多的貸款,則往往會被要求增加保證擔保,變為 "抵押+保證"的組合擔保方式。

  當房價處於高位時,抵押物的市值能覆蓋全部貸款,此時保證人的代償風險很低,其擔保意願也比較強烈;但當抵押物市值縮水不能覆蓋全部貸款時,保證人的代償風險隨之增加,其代償的能力和意願會相應降低。保證擔保未成為防范貸款風險的有效防線,目前溫州"抵押+擔保"貸款不良率達7.17%,遠高於純抵押貸款的2.52%和同期全部貸款3.85%,成為最大風險點。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-10-17/09322455408.shtml

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