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內容來自sina新聞

樓市庫存積壓壓垮小陽春債務違約案例料難避免

在經過2013年的樓市"大豐收"之後，今年房地產企業的日子似乎變得不好過瞭。春節之後，房地產市場不斷傳出利空消息，從部分三四線城市庫存積壓嚴重，到一二線城市部分項目降價，再到浙江、廣西部分房企資金鏈斷裂，勾勒出房地產泡沫破裂的邏輯鏈條。人們不禁會問，樓市系統性風險究竟離我們還有多遠？

19日，兩傢地產公司天保基建和中茵股份非公開發行A股股票的申請獲批。對於房地產企業來說，股權再融資無疑是緩解資金困境的重要渠道。另一方面，對於早就設好"防火墻"的銀行來說，個別房企資金鏈斷裂的消息尚不構成重大風險。據瞭解，浙江的大部分銀行已開始排查風險，但類似個案仍有可能繼續出現。業內人士認為，經過多年的演變，房地產市場的差異性愈加凸顯。在庫存持續增長的壓力下，往年出現的樓市"小陽春"，今年不僅難以再現，甚至有演變成"倒春寒"的風險。

債務違約案例料難避免

3月中旬，浙江省寧波奉化土城二胎知名的房產開發企業--浙江興潤置業投資有限公司被曝陷入資金困境，共有19傢銀行和其他金融機構涉及其中。若該企業最終被認定資金鏈斷裂，將成為今年首例房地產債務違約事件，並可能對當地的金融體系帶來不小沖擊。

這個案例使市場頗為恐慌。分析人士指出其原因有二：其一，浙江是民間借貸規模大、鏈條長，且房地產業杠桿率較高的地區，一旦出現大規模債務違約，很容易引發系統性風險。其二，與當前市場的大背景有關。2014年春節之後，房地產市場利空消息不斷。媒體先是爆出一些三四線城市樓市庫存過剩，有些地區的公職人員甚至被要求參與賣房。此後，部分區域的房地產項目出現降價，且已經蔓延到廣州、北京等一線城市。

在我國房地產業市場版圖中，浙江的重要地位不言而喻，且上一輪市場調整，正是肇始於浙江溫州。而本輪最初啟動降價的樓盤項目是浙江杭州。業內人士認為，一旦浙江樓市發生大規模債務違約，很可能意味著房地產業新一輪調整的開始。

在資金面上，房地產業並未出現大的問題。根據國傢統計局的數據，今年1-2月份，房地產開發企業到位資金21264億元，同比增長12.4%。其中，國內貸款4913億元，增長24.8%；自籌資金8256億元，增長12.6%。

分析人士指出，房地產企業內部已經出現分化，與大型房企相比，中小房企的資金成本相對偏高，部分區域佈局相對單一，很難形成足夠的抗風險能力。據悉，興潤置業出現資金問題隻是"冰山一角"，一些產品線不合理的中小房企已經遭遇到資金困境。

某股份制銀行寧波分行人士透露："據我瞭解，從去年下半年開始，有幾傢大房企也開始收縮規模瞭。比如把地方分公司、子公司的資金調配權限收歸總公司，因為許多大房企都有自己的財務公司，一般數額不大的融資需求，他們內部就可以消化，但去年下半年開始也緊張起來瞭。"

中原地產分析師張大偉表示，房地產市場持續的暴漲，依賴的是信心。隨著利空消息的持續擴散，黃金般重要的信心已經開始動搖。2014年市場出現調整的可能性越來越大，特別是三四線城市，很可能會陷入整體低迷。而伴隨著這種調整，房地產企業債務違約的情況還將繼續出現。

樓市庫存壓力繼續加大

造成部分房企資金鏈緊張的"罪魁禍首"，很大程度上在於不斷積壓的庫存。根據國傢統計局數據，截至今年2月末，全國商品房待售面積51397萬平方米，比去年末增加2102萬平方米。其中，住宅待售面積增加1770萬平方米。按照當前的銷售進度，足夠10個月消化。

蘭德咨詢機構總裁宋延慶指出，全國性數據和一概而論式觀點隻能反映大致趨勢，但市場整體庫存不斷增加卻是事實。其中，一些結構性的庫存情況頗為值得關註。

首先，不同城市庫存及待售面積進一步加劇分化。一線和部分二線城市供應相對不足，甚至出現庫存告急，而溫州、常州、營口、鄂爾多斯等許多三四線城市則增長較快，空置率較高，甚至出現瞭大量"鬼城"。

其次，不同類型的商品房呈現加速分化，中小套型的剛需和首改型住宅去庫存速度較快，而總價高、性價比低的豪宅和零售型商業的存貨增加較快。特別是商業地產，據蘭德咨詢的一項調查數據顯示，我國上市房企中含有商業地產業務的，相對於資產值，租金收入僅占1.5%左右，而凈收益大都為負。因為供應量依然有增無減，可以預見今後持有資產評估增值和租金水平仍會繼續走低，庫存量和空置率會進一步上升。這是商業地產不得不面臨的窘境。

第三，不同企業的存貨情況更是在加速分化。在截至3月11日發佈年報的22傢上市房企中，13傢企業存貨出現增長。其中，三傢企業增長30%以上，大名城增長66%，中航地產增長39%，陸傢嘴增長36%。數據還顯示，截至2013年末，萬科存貨3311億元，同比增長29.79%，比2012年末提高7.3個百分點。

宋延慶表示，許多三四線城市的商品房空置率非常高。即便是一線城市，所謂熱銷也隻是個別項目，許多項目已陷入銷售不暢的窘境。2014年下半年或進入新一輪高存貨期，很有可能敲響行業及開發商的資金警鐘。

野村證券認為，中國房地產行業的過度供給問題會持續惡化，系統性風險也會進一步增加。供給過剩、庫存持續增加、勞動力回流等問題均會加大房地產行業面臨的風險，且風險主要集中於三四線城市。2014年房地產行業分化或更明顯，過度供給問題也會更加突出。

在庫存不斷增加的同時，市場銷售始終不見起色。以北京為例，根據北京市住建委的數據，截至3月16日，今年以來北京新建住宅簽約8588套，二手房住宅簽約18156套，同比分別下降57.5%和66%。從成交額看，北京商品住宅合計簽約818.8億元，同比下降58%。

分析人士認為，三四線城市銷售遲緩，主要由於供大於求所致；而一二線城市樓市未回暖，則由於高房價背離瞭市場購買力，迫使價格下調。

值得註意的是，信貸政策的意外緊縮也是影響銷售的重要原因。2013年的首套房貸款利率85折優惠如今已經絕跡，在當前的房地產按揭貸款中，基準利率已成主流，部分銀行甚至已經出現瞭上浮5%的貸款利率。這在很大程度上提高瞭購房者的實際成本。

亞豪機構副總經理任啟鑫認為，在自住商品房、信貸、預期等多方因素沖擊下，市場觀望情緒有所增多，今年3月的樓市註定難以維持去年同期成交高位。

房地產貸款風險可控

一位國有大行總行信貸部人士表示，早從2013年開始，該行就已經開始嚴格控制房地產相關貸款的投放，對於房地產企業的"名單制"管理也比較嚴格。"我們的門檻設定的比較高，除非是招保萬金這類全國一流房企的項目，其他我們隻貸給有國資背景的房企。那些非一線城市的房地產項目貸款利率也會相對高一些，隻有少數幾傢全國一流房企可以享受貸款基準利率。"

該人士還透露，今年銀行的信貸額度較緊張。"我們銀行對於每年新增貸款中房地產(6.45, 0.05, 0.78%)貸款的占比是有限制的，而且每個地市分行能夠拿到的信貸額度也不一樣。據我瞭解，目前江浙一些地市分行的房地產貸款額度已經用得差不多瞭，其中大部分是做資質較好房企的存量授信。"

浙江奉化龍頭房企興潤置業因無法償還債務而破產的消息，引發瞭浙江當地銀行業對房地產行業及其信貸違約風險的擔憂。浙江當地銀行業內人士認為："雖然興潤隻是個案，但是江浙的企業普遍都有互保、聯保的習慣。目前大部分銀行都開始從內部排查瞭，看有沒有關聯的客戶、資金。"

上述人士告訴記者，雖然該行目前並未有貸款投向興潤置業，但這兩天該行也在開始仔細排查行內客戶，以及房地產貸款客戶的抵押物情況。"我們2013年以來房地產貸款就做得比較少瞭，即使要做也必須是寧波市核心地段的項目，像奉化這類地區的房地產項目我們基本不介入。"他坦言，目前總行雖然允許各分行上報房地產項目，但是批貸流程非常嚴格。

中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認為，目前中國的房地產貸款風險總體可控，還遠未到上升為金融系統性風險的程度。不排除未來仍有類似的個案發生，但引發"違約潮"的可能性很小。"在銀行撥備充足的情況下，適度曝露違約風險，對整個金融體系是好事，實際上以前整個信貸資源配置是極度扭曲的。"曾剛指出，一方面，目前房地產貸款占銀行信貸的比重比較低，遠低於歐美發達國傢的占比；另一方面，數據顯示，房地產貸款的損失率也是比較低的。

"興潤置業的個案，我相信實際損失應該不大，考慮到抵押物價值以及可能的重組，不良風險應該可以正常釋放。不可否認，江浙地區受經濟周期影響是比較大的，但對於商業銀行來說，這些地區的制造業、鋼貿等領域貸款才是風險高發區。"中國銀行國際金融研究所宏觀經濟研究主管溫彬表示。

溫彬說，近幾年房地產開發貸款一直是銀行控制投放的領域，目前房地產開發企業資金來源中銀行貸款占比已從2009年的20%下降到16%。在利率市場化加速的背景下，銀行負債成本的快速上升導致住房按揭貸款投放也受到一定限制，提高按揭貸款利率水平已成普遍趨勢。但由於對影子銀行監管日益加強，信托、債券、委托貸款等其他非銀行信貸資金來源正在隨之減少，因此，今年房地產開發貸款占房地產開發企業資金來源的比重或許會重返20%以上。不過，在房地產貸款結構上銀行會更側重支持保障房建設項目。在風險防范方面，銀行會通過提高開發貸款利率、增加撥備等方式應對房地產市場的潛在風險。

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樓市庫存積壓壓垮小陽春
樓市庫存積壓壓垮小陽春債務違約案例料難避免(1)

樓市庫存積壓壓垮小陽春債務違約案例料難避免(2)

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-03-20/08502653667.sht土地貸款台南楠西土地貸款ml

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