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內容來自sina新聞

新政激活市場交易情緒 樓市供需基本格局未變



??為穩定住房消費,緩和宏觀經濟下行壓力,3月份中央有關部委集中出臺政策“組合拳”,鼓勵剛性

和改善性住房需求入市,推進住宅庫存消化,有效激活瞭市場交易情緒。樓市新政在需求端釋放瞭一段時期以來被束縛剛性和改善型需求,在房地產市場總體庫存量

大的情況下,有利於活躍住房交易,促進房地產以及整體經濟健康發展。但房地產市場已從總體偏緊進入到階段性總體偏松、部分區域過剩狀態,新政很難改變樓市

供需基本格局。

??當前我國住宅去庫存壓力依然沉重,加快住宅去庫存依然是住宅市場運行主

基調。截至2015年2月末,全國商品房待售面積63922萬平方米,比去年末增加1753萬平方米,商品房庫存繼續增加。巨大庫存所引發的巨額資金沉淀

已經導致個別房地產開發企業資金鏈條斷裂。盡管政策暖風頻吹,而去庫存壓力也是與日俱增,無論從哪個方面分析,加快銷售和資金回籠均是當前房地產開發企業

第一要務。

??需銀行房屋二胎利率利率多少免費諮詢試算要關註的是,部分地區市場“漲價”預期飆升,開發商捂盤,影響房地產市場正常交易。

??據

百城價格指數,2015年3月份,有43個城市新建住宅價格環比上漲,較上月增加4個,價格環比下跌的城市數量較上月減少6個。在3月30日降低二套房貸

首付比及縮短二手房交易營業稅免征期限等政策出臺後,出現瞭“坐地起價”、“限時購買不漲價”營銷噱頭及部分房地產開發商計劃提價的情況,反映出住宅市場

漲價意願有所提升,可能會進一步抬高住宅估值水平,影響剛性和改善性住房需求釋放。

??住

宅屬於特殊類型商品,估值時理應將其納入資產定價范疇。雖然以市盈率為主要指標對股票估值的技術可能並不完全適用,但能夠提供足夠參考。住宅市盈率可間接

轉換為租售比指標。國際上穩定市場的標準通常在1∶200到1∶300之間,折算為年即在16到25區間。而我國部分城市住宅租售比超過1∶500,相當

於41倍市盈率,甚至更高。若市場價格再度明顯上漲,會增加未來估值調整壓力。

??2013

年四季度以來我國樓市自發調整,與住房需求端收入中樞下移密不可分。目前市場剛性需求主要集中在中低收入人群,而改善性住房需求購買能力也非常有限,對價

格高度敏感。去年部分城市取消限購政策,放松貸款條件,擴大公積金貸款額度等,並未有效激活市場成交量。2014年,全國住宅銷售面積同比下降9.1%;

房地產開發企業到位資金中個人按揭貸款同比下降2.6%;定金及預收款與個人按揭貸款之比為2.21∶1,同比下降0.25,表明定金及預收款規模下降更

為明顯,反映出住宅需求收入中樞下移趨勢。盡管個人住房貸款利率下降,首付款負擔減輕,但貸款是以到期償還本息為前提,短期購買成本需要長期分攤。若未來

本息償還負擔過重,可能會引發中國式的“次貸風險”。

??因此,房地產開發企業應積極營造穩定市場環境,適應政策組合拳出臺後的良好局面,穩定住宅價格,調整營銷策略,加快住宅去庫存進程,才能最大程度實現政策調整預期成效。





新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-04-10/08205992088639243611085.shtml

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