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危機後創傷未愈美首次購房群體受挫



  27歲的工廠技師馬勒和他的妻子、前臺文員佈裡安娜,剛花瞭14萬美元在休斯敦郊區買瞭一棟帶三個臥室的新房,但是辦理房屋貸款的過程幾乎讓他們心力交瘁。

  他們大約用瞭6個月的時間來和房屋銷售公司反復商討,如何讓信用評分變得好看點以從銀行獲取貸款,一些步驟包括加速還清信用卡欠賬以及解決一些賬務糾紛。

  馬勒還算幸運,31歲的兒童醫生沃克一度差點成功購買下瞭一套房屋,直到銀行要求他出具更多的資金證明,以及勸說他延遲一筆每年6萬美元的學生貸款償還。沃克在拒絕之後發現其實別無他法,隻能繼續修飾信用記錄並最終延遲瞭那筆學生貸款,開始重新在達拉斯郊區尋找房屋。

  "自次貸危機以來的房屋貸款政策一直保持著嚴格狀態。"加州一名房產貸款顧問告訴《第一財經日報》記者。

  馬勒和沃克的遭遇,正折射瞭那些資金捉襟見肘、信用狀況不忍直視的年輕購房者是如何疲於應付嚴格貸款審核機制的。首次購房者的受挫,給美國正在復蘇的房產市場投下瞭一片陰影。

  預期落空

  6月24日美國商務部的數據顯示,美國5月新屋銷售總數年化升至50.4萬戶,較4月的42.5萬戶環比增長18.6%,創1992年1月以來最大升幅。之前一天的數據顯示,美國5月二手房銷售年化水平為489萬戶,環比增速達4.9%,為2011年8月以來最快。

  盡管這些數據佐證瞭美國樓市正在復蘇,但寄希望於首次購房者也能加入熱火朝天的買房陣營,為正在復蘇的地產市場再多加一把柴,現在這樣的願望落空瞭。

  結果,美國房產市場中的首次購房者交易活躍度相比往年反而還少瞭。在已建房屋交易量方面,今年首次購房者交易量隻是過去十年平均水平的88%左右;新建房屋交易則更是隻達到2000年以來平均水平的60%。

  一些經濟學傢分析稱,嚴格的貸款標準、高昂的房價以及遲緩的經濟復蘇,還將在未來幾年內繼續把尚未恢復元氣的首次購房者擋在門外。這同時意味著全美房地產復蘇步伐會放緩,亦將拖累整個宏觀經濟。

  "在過去六個月內,首次購房者的交易幾乎觸及瞭底部,"美國房地產經紀人協會的首席經濟學傢勞倫斯稱,"這或許要用三年時間來恢復到往年首次購房者的交易水平。"

   貸款難拿

  把首次貸款者拒之門外的一個主要因素就是苛刻的房屋貸款政策。

  上述房屋貸款咨詢人士告訴本報記者,目前的貸款主要針對兩類人群,第一類是查收入貸款,第二類是針對未在本地有收入和報稅記錄的外國人士。

  第一類貸款所需要周期在30天左右,第二類貸款周期為45天左右,通常貸款平均利率在4%~5%范圍浮動,第二類貸款比第一類貸款利率還要再高上0.5~1個百分點。

  貸款的依據第一是信用記錄審核,銀行會出具信用報告核查所有的信用卡還款記錄;第二個關鍵因素是核查收入和支出比例,比如工資情況、汽車貸款、學生貸款等其他貸款負擔等,從而得出一個綜合性評分以決定貸款發放。

  這個過程有時會進入十分漫長的拉鋸期,因為一些貸款申請人會為瞭滿足貸款資信而試圖修飾自己的信用記錄,比如和信用卡公司交涉,將因某些特定原因而欠款的記錄消除等。

  但是許多過往信用記錄不良和購買瞭短售房的申請人還是很難從如今謹慎的銀行裡拿到一分錢。

  危機陰影

  還有其他一些桎梏在拖累首次購房者的腳步。根據統計數據,剔除低於25歲的人群,25歲~34歲的美國人是各年齡階段中收入下降最大的人群,相比2007~2012年期間下降瞭9%。其中有許多至今還在為償還過去的學生貸款而掙紮,所以很難獲得一個健康的現金流。

  更糟糕的是,市場上適合首次購房者的可負擔住房同時在變得越來越少。從全美整體水平來看,已建房屋的平均價格在去年上漲瞭5.2%至20.17萬美元,4月新建房屋的平均價格則到瞭27.58萬美元。

  房價飆升還讓賣傢變得更惜售,一位房屋經紀人告訴《第一財經日報》記者,現在的問題是許多熱門地區的房屋市場上根本沒有足夠的房源。一些首次購房者在準備購買的過程中還會遇到屋主突然反悔收回房屋的情況。

  對於27歲的賭場經紀佈朗來說,問題則不在於能否取得貸款,而在於價格本身就太高瞭。佈朗說她獲取瞭一筆16.5萬美元的貸款,但是所有她看上的房屋都超過瞭她的可負擔范圍。"許多房屋都比我的預算上限還要再高出兩三萬美元。"她說。

  但是經濟學傢認為,首次購房者回歸市場才是房產復蘇最可靠的途徑。

  根據美國建築商協會數據,首次購房者占新建住房交易的16%,相比2001~2007年25%~28%有很大滑坡;在已建住宅市場,首次購房者占交易量的29%,在2009、2010年期間首次購房者可以享受聯邦稅抵扣政策時,這一份額曾經高達40%,甚至50%。

  首次購房者群體將在今年強勢回歸的希望已經破滅瞭,這同時也是預示美國經濟走向的跡象之一。房屋銷售的減少往往意味著傢居建材市場的走弱,以及 建築市場雇傭需求的降低。在今年第一季度,房屋建築隻占到美國GDP的3%;1995~2005年期間的平均水平在5.5%左右。

  經濟學傢們相信,相比他們的上一代,年輕的美國人現在更傾向於長期租住而非購買,不僅因為正在狂飆的房產價格和難以企及的貸款標準,更因為他們中的許多人連學生貸款都還沒還清。

  穆迪的首席經濟學傢馬克稱,美國年輕的首次購房者們會逐漸開始出現緩慢的回歸,但是市場依然存在許多阻礙。"他們仍然在度過一個艱難的財政狀況,我相信過去10年大起大落的經濟過山車給他們造成的心理創傷尚未平復。"

  光明的一面是,總有一大群再也無法忍受和父母共住的年輕人;而且美國就業機會正在保持增長,貸款政策也有望稍微得以松弛,"現行貸款政策已經非常緊張瞭,我預計會維持一段時間然後慢慢放松一些。"上述房屋貸款顧問稱。

  在這個領域,年輕的華裔購買群體又再次顯示出超凡競爭力,幾乎完美的信用記錄、充裕的頭期付款以及體面的工作,讓他們在申請銀行貸款時少有障礙。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-26/09232793303.shtml

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