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  一個區域人口密度不斷增加,客戶消費也隨之增加,商鋪將進入一個長期增值過程。龍湖時代天街半徑三公裡覆蓋的范圍內,包括萬科、保利開發的幾乎都是中國 式的"小太陽傢庭"樓盤,都是成長性的傢庭,在兩三年以後這個整體消費群體的曲線是往上的。這個消費實際上是實體店鋪消費的基礎,實體商業能夠支撐活下去,可持續地增長,基礎就是抓住瞭這個消費半徑。

  "造成房地產投資熱的主要原因就是人們的投資渠道比較窄,又沒有充分的市場化,包括對外投資的渠道都是關門的。以前買房可能是我們的惟一選擇,第二選擇 就是股票,現在股票市場不景氣,沒有形成良性的循環,還是一潭死水。在短時間經濟相對比較困難的情況下,市場有一個良性的監管機制發展,目前來看可能性不 大。"新沃資本董事長朱燦認為。

  蔡宇翔回憶說,"十年前有很多的朋友問我南城怎麼樣,我說想都別想。當時提到南城就覺得是很低端的、收入低的,且管理混亂,沒有任何的投資回報。但是十年後的今天,南城的商業地產投資正在發生翻天覆地的變化"。

  《2013胡潤百富報告》結果顯示,"千萬富豪中,大約16萬人投資房地產,調控之下房地產仍是富豪們的投資首選"。

內容來自sina新聞

  去年,凱德地產23億元接手保利春天裡商業地產項目,今年底宜傢在大興的傢居中心開業,2014年底整個宜傢購物中心將整體開業。

  "對於一個真正需要投資的人,如果把房地產投資看成是馬拉松一樣的長跑,最後的勝利一定是商業類型的物業,因為它的價值和時間的增長是成正比的,比如在香港的銅鑼灣地區,30年前買住宅的人,買的是銅鑼灣的一個海景,有非常好的視野和地段,你沒有覺得銅鑼灣的商業有多大的期望值,但是30年後兩者的價值就不一樣瞭。住宅隨著年限而價值在下降,而商業地產卻隨著人氣的聚集而變得升值。"21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔表示。

  "這個時候你的投資基本上可以用一句話來描述,即選擇一個有增長能力的資產,用政府定的利率、負債的形式去完成。"王珂表示。

  商業地產的價值

 中國式的投資

  而反觀商業地產領域,多年來一直是首付50%,這對於擁有兩套住宅以上的富裕階層而言,還可以利用金融杠桿去投資前景更為長遠的商業地產項目。

  "在過去的十年中我們看到,低首付、低利率的金融杠桿成為瞭撬動住宅市場投資的先天條件。在十年前普遍房價隻有五六千元時,你可以隻付兩成首付,然後用 4%的浮動利率撬動一個年增長20%的市場,到現在自有資金的回報率能達到25倍以上。然而隨著限購政策的出臺,二套房首付60%,利率上浮10%,三套房就需全款,這就說明你能利用銀行的錢再去賺錢的機會正在失去。"王珂表示。

  而王珂看重的正是其未來的成長性,"當我看到龍湖時代天街半徑三公裡覆蓋的范圍內幾乎都是圍繞小太陽的傢庭產品,包括萬科、保利的參加,都是成長性的傢 庭,都是在未來兩三年裡可能沒有太大的變化,但是兩三年以後這個整體消費群體的曲線是往上的,還不像現在的核心區,一些社區包括商業,實際上消費力是在下 降的,因為人口的年齡在下降"。

  縱觀今年前8個月的樓市,不僅住宅市場的風生水起,其商業地產市場的趕超之勢顯得尤為明顯。根據搜房網的統計數據顯示,今年前8個月北京商業地產累計成 交總面積為226萬平方米,同比去年上漲45.1%,累計新增供給面積為147萬平方米,成交均價約為2.3萬元/平方米。

  相比於簡單的地段理論就可以指導的住宅地產,商業地產的投資更多的是看重其成長性。

  龍湖本身做商業有十年時間,已經開發瞭十幾個天街,龍湖既是買傢也是賣傢,我們買的是政府的資源、政府的規劃。第一個就是城市化的發展,大傢感覺非常強烈的是,從四環到六環的發展隻用瞭不到三年的時間,那時候四環三四萬元已經非常高瞭,我們做龍湖長楹天街的時候賣4.5萬元,去年結盤的時候售價在8萬元,很多人搶著買,這說明政府決策對未來投資價值的提升作用。

  2013年,在股市低迷、金市震蕩的情況下,住宅投資在地王不斷高企的情況下也變得泡沫不斷放大。而與此同時,愈加富裕的上層階層在面對國內投資渠 道較窄的情況下,把投資焦點轉向瞭"可出租、可出售、可經營"的在售商鋪產品上。日前,由北京商報主辦的"尋找城市商業價值新中心"在龍湖匯舉辦,與會專傢深度解讀瞭時下商業地產投資前景,以及提出瞭"用政府定的利率、負債的形式去完成"的中國式商業地產投資新理論。

  選商鋪要看社區成長空間

  在限購政策不斷打壓住宅投資的情況下,商業地產的投資價值開始顯現。

解讀中國式商業地產投資

  在譽翔安地產合夥人王珂眼中,商業地產接棒住宅成為中國地產投資新熱潮的趨勢正在形成。他進一步表示稱,在限購的影響下,住宅市場的投資基本上已經消失,這主要在於支撐住宅投資的金融杠桿正在逐步消失。

  "我們對選址非常慎重,要和我們超區域型購物中心的獨特定位相匹配,我們希望長期致力於中國市場,所以選址時這也是我們考慮的主要因素之一。"英特宜傢購物中心中國區董事總經理丁暉曾經這樣表述其選擇在北京南城開店的初衷。

  伴隨著第二機場、城南發展計劃,南城未來的發展價值正在不斷地被放大。

  "龍湖和很多開發商一樣,既是買傢也是賣傢,我們買的是政府的資源、政府的規劃,我們在做時代天街時看 重的就是未來的發展前景。在龍湖時代天街的區域內,未來人口的密度將非常大,項目周邊19塊地中有17塊住宅用地、2塊商業用地,所以我們整個定位就是做 區域內最大的城市綜合體項目。"寧可表示。"我們目前在推售主力面積為100-300平方米的地鐵口'鋪王',價格3萬元-7萬元每平方米,約600萬元 /套起,全業態亦可餐飲,位於主街入口,正對商業中心的電影院緊鄰餐飲中心,客戶的認可度很高。"據悉,該項目商業累計銷售近15億元,月度銷售額持續數 月領跑北京商鋪市場,屬於北京難得一見的地標商業中心。

  精彩觀點



  一線城市商鋪仍是投資熱點

  當前房價高企,主要是人們投資渠道窄,買房幾乎台中大安土地貸款是惟一選擇。股票市場不景氣,其他貨幣手段,現金、貨幣基金、債券等產品少、收益低。隻有信托類基金產品 收益率比較高,而信托類產品主要是針對重資產業,如房地產、不動產、資源類產業。另外,在城鎮化、經濟發展、政治穩定的前提下,房地產也沒有不漲的道理。 商業地產方面,一二線城市的商鋪升值空間非常大。

  投資商業地產將是未來贏傢

  投資住宅跟投資商業的客群是兩個不同的群體。住宅首先考慮自用,然後是投資,商業絕大部分都是從投資角度去看。隻要市場好,政策好,貸款利率有放松,投資住宅可能不需要太多的專業知識就可以賺錢。

  但如果從長線投資來看,最後的勝利一定是商業,因為它的價值和時間的增長是成正比的;而住宅買的是地段,更多的是稀缺性,沒有什麼眼光的問題,大勢升就會升。

  南城商業崛起

  投資商鋪本質是投資規劃

  北京龍湖高級營 銷經理寧可也認為,"相比於住宅,商鋪本身的自救性非常大,住宅買瞭十年二十年以內可以脫手,但是接手的人風險就非常大瞭,主要是金融杠桿的原因。付50%買一個住宅,不如支付50%買一個商鋪,即使這個商鋪在很偏僻的地方,一開始可能不是很好,但是隻要一些品牌商進來,低租金經營五年,再賣也會翻幾 倍,因為人氣已經起來瞭,這是任何一個業態都不能比的"。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-12/13332414541.shtml

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