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  謝逸楓分析稱,年末樓市可能因政策基調的從緊而轉入平淡,全國整體房價漲勢可能有所放緩。未來陸續出臺的加碼調控政策,給樓市最大的影響在於購房者轉向短期觀望,穩定瞭市場預期,給市場傳遞瞭一種堅持樓市調控不動搖的姿態。此外,房企也會放慢推盤速度,商品房成交量也就跟著放緩,調控房價的效果就達到瞭。

  新一輪樓市調控正在加速向二線城市蔓延。

  11月28日,西安市發佈加強《進一步做好房地產市場調控工作的意見》通知,提出調控西安樓市七條舉措。至此,今年下半年以來共有14個城市出臺瞭地方樓市新政。這一輪調控政策主要以延長外地購房者社保、個稅繳納年限與提高二套房貸首付為主。

  謝逸楓分析稱,在二套房貸政策方面,一線城市基本都明確瞭二套房首付由六成提升至七成,武漢、南昌、廈門、南京、長沙則隻表示會抓緊研究或進一步提高,何時提高、提高多少均未明確。

  調控政策密集出臺

 新政難降房價

  今年2月,國務院頒佈的樓市調控政策"國五條"要求,各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則,制定並公佈年度新建商品住房價格控制目標,建立健全穩定房價工作的考核問責制度。按照這一要求,多數城市年度目標定為2013年度新建商品住房價格增幅不高於年度城鎮居民人均可支配收入實際增幅。

  二線城市緊跟一線城市的步伐。截至記者發稿時止,國內目前已有14個城市出臺房地產調控措施。除個別城市外,各城市的政策基調都是以收緊為主。

內容來自sina新聞

 緣起調控目標難完成

  "但此類政策應理解為救急政策,政策滅火功效並不能真正解決房價平穩發展的作用。"嚴躍進說,由於城市供求矛盾並沒有真正解決,供給量受開發周期影響,需求量方面,剛需轉向剛改的空間仍較大,這兩個因素在短期內不能有效解決;房價存在報復性補漲的規律,今年打壓的房價,可能會在明年繼續強勢反彈。

  "為瞭確保完成房價調控目標,各地調控態度出現分化。從目前的情況來看,一線代墊款二胎銀行缺錢急用哪裡借錢城市以及部分二線城市要實現其控制目標存在較大的難度。"謝逸楓表示。

  "武漢、南昌等七地跟進的樓市調控新政,儼然是一線城市調控的綜合'翻版',毫無新意。但與一線城市的調控新政的力度比較,武漢、南昌等地的新政有明顯的縮水,主要是延長外地購房者社保、個稅繳納年限與提高二套房貸首付。"謝逸楓說。

  以福州市為例,福州市統計局公佈的最新統計數據顯示,今年1-9月福州市城鎮居民人均可支配收入為24460元,比上年同期增長9.2%;而國傢統計局公佈的最新數據顯示,福州市10月份新建住宅價格同比上漲12.6%,這意味著福州城市居民年平均可支配收入漲幅已經趕不上福州住房價格的漲幅。

  一二線城市不約而同"加碼"樓市調控的導火線,源於今年前10個月房地產市場的火爆帶來的房價過快上漲,一些城市完成調控目標難度增大,所以不得不緊急采取措施。

  亞太城市房地產研究院院長謝逸楓告訴《華夏時報》記者,這一輪地方政府收緊房地產調控已由一線城市蔓延到二線城市,預計還會有價格上漲較快的城市跟進,出現一波多城市調控收緊的局面。不過,他認為,二線城市樓市調控新政象征意義大於實際調控效果,作用有限,除瞭短期穩定樓市與房價預期外,不會有立竿見影的降房價功效。

  繼鄭州市出臺樓市調控新政後,一線城市北京、上海、深圳等地陸續出臺房地產調控新政。11月18日,廣州頒佈樓市新政"穗六條",至此國內一線城市已全部出臺瞭新的樓市調控政策。

  此前有媒體報道稱,南京、武漢、廈門等漲幅居前的銀行2胎貸二線城市近期再次被住建部約談。而這次約談後,地方政府迅速出臺調控新政。

  上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示,重點二線城市在年底政策頻頻加碼,源於對年內房價調控的不自信。此類二線城市面臨的問題基本一致,多屬於各省的省會城市,城市樓市供不應求矛盾凸顯;市場看漲預期濃厚,房價上漲背後的預期推動效應明顯;在國傢統計局的房價指數排名上,在環比或同比數值中均較靠前。此類城市的相關政府部門面臨較大的控制房價工作壓力,這涉及到年末政績的考核。此次政策加碼,屬於各地政府間的暗暗較量,誰也不想讓其所在的城市房價進入漲幅排行前10名,因為這樣會招致中央及住建部的"格外關註"。

  謝逸楓告訴本報記者,這一輪樓市調控,主要是以二線城市為主,但數量不會太多,基本上是在全國漲幅排名前20名左右的城市跟進。如按照當地調控房價目標,未來可能還有幾個房價超標10%的城市跟進,比如太原、哈爾濱、徐州等。

樓市新政限外為主 象征意義或大於實際效果

  "至於三線、四線城市,因為這次樓市的回暖復蘇力度偏弱,所以不可能大規模地擴展到三四線城市。"謝逸楓認為,雖然新一輪調控向二線城市蔓延,但是政策可能會因為各地情況不同出現分化,比如徐州就傳出瞭"松綁"調控的消息。而在8月份的時候,溫州就已經對限購制度放松瞭。

  在限購政策上,一線城市對非本市戶籍居民需提供的社保年限也更長,例如廣州規定購房者需前5年內在該市累計繳納個稅或社保3年以上,上海的規定是3年內累計繳納2年以上,而武漢、南昌和廈門、沈陽則明顯弱一些,南京、長沙、杭州則根本沒提限購。

  從限價政策上看,南京、長沙隻講合理定價,武漢、南昌、廈門、沈陽四個城市有的提到,有的未提,隻有杭州表示從嚴控制房價上漲過快的樓盤。

  "調控房價目標不再如年初提出的那麼強烈。比如14個地方調控政策,僅一個城市提到調控房價目標。新國五條政策規定的房產稅擴容與個稅20%及二套停貸的政策,沒有一個城市的地方政府願意實施與推進。"謝逸楓說。

  事實上,下半年新一輪樓市調控政策最早是從鄭州開始的。9月1日,鄭州出臺的升級版"限購令"規定,在鄭州,未滿20周歲的單身市民不得買房;持有本市居住證3年以上、在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上的非本市戶籍居民傢庭,限購1套住房。

  嚴躍進指出,這些政策從年末來看,是可以抑制住房價。政府在供需兩端的管制功能上是強大的。首先在供給端上,對於高價盤的預售證發放可以用行政方式設卡。其次在需求端上,可以在二套房貸、外地人口購房資格等方面設卡,一旦供需受到管制,此類房價將得到行政性的打壓,實現房價環比零增長的目標在年末有望實現。

  鄭州市要求,新建商品房預售審批時,同一《建設工程規劃許可證》批準的商品住房建設項目,必須一次性在預售方案中申報所有住房銷售價格,並按規定到物價部門備案;新批預售項目,其預售方案中的商品住房價格,高於該項目上一期實際成交價格,或者高於本區域同品質樓盤實際成交價格的,暫不核發預售許可證;對於已經取得預售許可證的商品住房項目,按照環比"零增長"的要求重新申報未銷售住房價格。



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-12-08/08552528446.shtml

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