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萬科集團執行副總裁毛大慶

  新浪樂居深度報道記者@餘舒虹/文

  從研究到逐步落地，對於萬科如何做商業，謹慎的鬱亮很少作答。直到2013年初，萬科旗下的商業地產項目開始逐步實施展開，毛大慶作為萬科集團執行副總裁，也於今年1月增加瞭分管商業的工作內容。樂居深度報道匯總》》

  這些年，毛大慶作為北京市政協委員參與政協會議，給北京市、區兩級提出過近60件反映社情民意的提案，在佈拉格、聖彼得堡、香港、柏林各地參加馬拉松長跑，出版20餘萬字描述上世紀70年代北京文化的散文文集，並無數次的出現在萬科需要的場合。但是這一天，毛大慶首次以萬科商用地產管理部負責人的身份談及萬科商業地產的做法、佈局、發展模式及他眼中的商業地產運營之道。

  11月27日，位於北京昌平的金隅·萬科廣場迎來試營業開業典禮。這個總面積達到14萬平方米的大型綜合性購物中心是萬科在京北打造的商用旗艦項目。毛大慶評估，這個項目在設計和招商上可以打80分，但運營還需要經歷一年半的實戰考驗。作為萬科區域中心型綜合商業的一個實驗性項目，金隅·萬科廣場或許會成為萬科商業的一個標桿性產品。

  土融建融苗栗苑裡土融建融新浪樂居：萬科做商業地產這件事，之前鬱亮隻有模糊的表達，沒有明確的回應，這是為什麼？

  毛大慶：鬱亮總裁之所以對這一問題回答比較內斂，是因為他認為這個問題還有很多需要探索的地方，鬱亮先生個人謙虛謹慎的風格"喜歡幹好瞭再說"。在今天的商業環境和外部環境下，萬科選擇做商業仍然有一些風險，謹慎是理性的。可以說，萬科現在的狀態是"開著車換輪子"，在不放棄現有銷售額、銷售規模的前提下，同時開展新的業務的拓展與嘗試。

  新浪樂居：董事長王石的意見怎樣？哪個項目對他有特別的觸動？

  毛大慶：萬科在東莞已經開業的松湖生活廣場，首次選用村落式商業模式，比較像"太古裡"這樣的體態，董事長看瞭之後很高興，確實是周邊產業園區和社區老百姓喜聞樂見的配套服務，周末更是人山人海。這個項目是萬科自己持有、經營和管理，形態做得很輕松，招商也做的不錯。在這之後，王石專門來北京就"萬科到底以後要發展成什麼樣的企業"這個問題與我談瞭一次，做"城市綜合配套服務商"這個理念就是在那次談話中提出來的。其實不能簡單的說萬科要做商業，商用地產隻是萬科轉型成為服務型企業的一個很重要的通道或者抓手。

  王石認同一件事，就是現在土地市場出售的土地已經幾乎不可能是純住宅瞭。北京市今年賣的地，三分之二都是非住宅，而北京萬科今年買的11塊地中，9塊都不是純住宅用地。王石也知道必須因時而動，與時俱進。對於這個問題，他是想得很清楚的。

  新浪樂居：目前萬科商用管理的核心團隊構建怎樣？

  毛大慶：我們討論這件事情可不是在今年，從2010年就開始討論瞭，集團裡也不隻是我一個人在抓這件事情，多位管理層在商用地產的不同維度在抓商用地產業務。經過過去兩年的人才儲備，萬科從集團到幾個主要的一線公司都積聚瞭一批有商業地產從業經驗的人才，大傢更是抱著一種"創業者"的心態在學習和實踐。

  新浪樂居：今年4月，關於萬科怎樣做商用地產，新浪樂居做過一篇評論，其中有一點提到萬科要用高周轉的方式來做商用地產，這個民間版本您同意嗎？

  毛大慶：同意。商業地產有兩種套路：賣瞭再管、賣瞭不管，在純商業地產高周轉方面凱德置地是一個非常好的典范。凱德是很典型的賣瞭再管輕資產運營，隻持有一部分股份，而將大部分股份轉讓給基金等投資者，但是要從管理裡面產生收益。我們現在的目標是能夠開一個就資本化一個。資本化和賣掉並不是一個概念，資本化之後持續運營，將來得到將不隻是出售資產的收益。

  新浪樂居：文章還提到，萬科商用地產采取的是"總部模式"與"一線公司孵化模式"雙軌推進。

  毛大慶：萬科選擇瞭總部加一線孵化的發展模式。"我們的大型商業現在更多集中在北京、深圳、上海等資源較好的城市。而總部負責更多的是制定標準、提出要求和準確定位，具體細節則由一線公司根據實際情況自己進行管理。"商場陸續做起來，我們再通過觀察總結成功案例，進行下一步資產和管理模式的整合。

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本文導航

• 毛大慶談萬科商用地產

• 毛大慶談萬科商用地產：輕資產、會運營(1)

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