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樓市迎來白銀時代 2015年四大發展走勢猜想
??告別“黃金時代”，迎來“白銀時代”，我國樓市艱難地跨過瞭2014年，帶著各種希望、各種猜想進入2015年。2015年，我國樓市是繼續延續去年的震蕩而面臨崩盤風險？還是在政策松綁的背景下改變頹勢而一路走高？帶著這些疑問，北京晨報記者采訪瞭多位業內專傢，從政策、房價等方面進行預測，以期在紛繁復雜的市場現象中窺探出2015年我國樓市的發展走勢。
??1分類調控是主調？
??今年，我國房地產市場調控政策仍然會以寬松為主，這已成為大多數業內人士的一致看法。但是，對於限購政策會不會完全取消，業內人士的看法產生分歧。亞豪機構市場總監郭毅表示，今年，我國房地產市場調控政策將會像去年一樣，進一步放松是個大趨勢。由於去年我國樓市遇冷，各地開始取消限價、限購，北京沒有明確說取消限價，但是隨著農展館地王項目的入市，標志著在執行層面上限價已經放開。今年北京、上海等一線城市的限購全面解禁，是不太現實的。不過，畢竟前兩年北京高價地出讓得比較多，考慮到這些高價地的市場消化問題，局部放松限購是有可能的。
??在偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉看來，今年我國房地產調控政策的主基調仍然是，在支持首次自住、改善型等需求的前提下，對不同市場特征的城市貫徹分類調控，充分發揮市場自由調節作用的情況下，穩定住房消費。所以，今年我國房地產調控政策變化不會太大，在貨幣政策方面預計將有一定程度的寬松，降息、降準都有可能。對於限購能否完全取消，胡景暉說，“由於去年四季度我國樓市出現反彈的情況，北京、上海等一線城市對於限購的調整可能性目前來看比較微弱。”
??2房價結束大漲時代?
??今年，房價還會全面上漲嗎？這是百姓在街頭巷尾議論最多的熱點話題。“如果樓市的成交量繼續回升，那麼房價就不會持續走低。”瑞穗證券亞洲首席經濟學傢沈建光表示，今年我國房價將會保持平穩，不會出現暴漲暴跌的情況，最有可能會出現的是微漲微跌的態勢。
??胡景暉認為，房價變化是受到市場供需關系的影響，目前一線城市整體的需求、購買力相對仍比較旺盛，在未來一段時間內，供應仍然難以全面滿足需求，所以2015年一、二季度，一線城市的房價預計將會整體止跌；進入三、四季度，一線城市房價預計會有小幅上漲。對於二、三、四線城市來說，供求關系方面存在分化的情況。一些重點二、三線城市，從長遠來看需求較為旺盛，在庫存去化較好的情況下，此類城市市場逐步回歸平穩，價格擺脫下行出現反彈是可以預期的；另一些供應嚴重過剩的三、四線城市，在2015年仍然難以擺脫市場下行的通道，價格還將進一步下探。
??郭毅認為，今年北京房價會“小幅上漲”。她分析認為，主要原因在於前兩年北京出現大量地王項目，特別是城市核心區土地供應規模增加，造成大批高端項目入市，從而帶動北京樓市整體均價上漲。但北京樓市整體均價上漲幅度有限，因為今年自住房為主的中低價位房源入市規模還會增多，將會拉低北京整體均價水平。
??3樓市有望持續回暖？房子二胎意思
??隨著930新政、央行降息等一系列利好政策出臺，多地樓市出現回暖跡象。進入2015年，這股暖風能否依然強勁？在沈建光看來，持續回暖是有可能的，一、二線城市樓市將會處於平穩狀態，成交量會出現低增長，基本上維持在去年的水平上；三、四線城市樓市還會面臨很大壓力，去庫存仍然是房企的首要任務。
??“今年我國房地產市場不會太差，因為受到利好政策的影響。”中原集團創始人施永青分析說，有一個情況值得註意，投資者的心態有所改變，投資者現在把資金投入A股比投入房地產行業賺得更快，所以流到A股那一邊去的錢更快，所以整個社會的民心不是以房地產為主瞭，房地產不容易出現一個大牛市。
??“2015年，北京樓市整體預計會出現‘量增價穩’的狀態。”胡景暉表示，在供應結構方面，北京自住房供應量將維持高位，保障房供應量同樣將維持高位，高端項目入市節奏可能會加快。但在成交方面，預計中、小戶型的市場成交占比將會增高，而大戶二胎房貸銀行準備東西型產品的成交節奏難以在短期內得到改觀。北京市場還會以“去庫存”、“平價走量”為主。
??4北京高溢價地逐步減少?
??2015年，土地市場走勢如何？對此，業內人士看法不一。中原地產首席分析師張大偉表示，從目前情況來看，房企拿地全面回歸一、二線城市。房企紮堆一二線城市土地市場，在推高地價的同時，也容易產生風險。但是，相比三、四線城市已經可以看到的風險，一、二線市場拿地的風險要低很多。
??上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，2015年我國土地市場還會呈現上升趨勢。不過，一、二線城市與三、四城市土地市場的表現會有所不同，一、二線城市土地成交量將會繼續上升，三、四線城市土地成交量不會有太大變化。一些資金雄厚的房企將會繼續進入北京等一線城市土地市場拿地，他們對於優質地塊爭搶會變得更加激烈，這使得部分優質地塊的溢價率依然會走高。
??如今北京地價已然處於高位。在郭毅看來，今年北京土地出讓金不會像去年一樣再創新高瞭，因為前兩年北京高價地出讓的數量比較多，房企去化壓力比較大，如何更好地把這些高價地變現，更好地調動需求，是房企今年面臨的首要問題。現在多數房企還處於對後市分析判斷的過程中，市場預期沒有完全發生轉變，房企拿地的策略將會更加理性，所以今年北京不會出現那麼多高溢價地瞭。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-08/08465958755309886681137.shtml
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